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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資の今!! 基準地価は19年連続下落

不動産投資の今!!

基準地価は19年連続下落

更新日:2010/09/30

都道府県地価調査の概要および基準地価の位置づけ

国土交通省が9月に発表した2010年の都道府県地価調査(7月1日時点)によると基準地価は、全国の全用途平均で見ると前年比マイナス3.7%となり19年連続で下落しました。「19年連続」というのは、「失われた20年」と言われる中、バブル崩壊後のGDPの伸びの鈍化が少なからず影響していることを如実に表しているといえます。
 ちなみに、基準地価の位置づけは、次のとおりとなります。公的な土地価格には、@公示地価 A基準地価 B相続税路線価 C固定資産税評価額の4種類あります。一般の土地取引で指標とされる@とAの価格を100とすると、Bは80、Cは70になるよう調整されています。
 @とAは土地取引において一つの判断材料とはなりますが、必ずしも「実際に売買される価格(時価)」にならないこともあります。「価格の基準日に向けて調査した時期」と「発表時期」との間にタイムラグがあるというのが一因です。そのタイムラグの間に価格が変動することがあるということです。このようなことから、公示地価や基準地価は、景気動向指数でいうところの「遅行指数」的な位置づけをされたりします。

<公的な土地価格の概要>
名称決定機関価格の基準日発表時期特徴(評価の目的など)
公示価格国土交通省
土地鑑定委員会
毎年1月1日3月下旬ころ一般の土地取引の指標
基準地価
(基準地標準価格)
都道府県知事毎年7月1日9月下旬ころ公示価格の補完
相続税路線価国税庁毎年1月1日7月上旬ころ相続税、贈与税等の算出の基礎
公示価格の80%程度の水準
固定資産税評価額市区町村長
東京23区は東京都
原則、基準年度
(3年ごと)の前年の
1月1日
3月1日
基準年度は
4月1日
固定資産税、不動産取得税、登録免許税等の算出の基礎
公示価格の70%程度の水準

なお、@とAは国土交通省「土地総合情報ライブラリー」で、Bは国税庁ホームページで確認できます。


地域ごとの特性等に見る土地価格の形成要因

基準地価は前年に比べ軒並み下落しているわけですが、下落率については全体的に前年と比べて縮小しています。特に三大都市圏では、住宅地、商業地ともに半減しました。三大都市圏については、2006年〜2008年は、海外マネーを中心とした投資(資金流入)により前年比プラスが続いていました。2009年の調査時点では、前年起こったリーマンショックに代表される世界的金融危機後だったこともあり、反動が大きく、大幅なマイナスになったことは否めません。それに対して、今年は下落率が半減したということを含んでおく必要があるといえます。
 地方圏(三大都市圏以外)の人口50万人以上の都市では、住宅地については札幌市、宇都宮市、新潟市、岡山市、広島市、松山市、鹿児島市の下落幅は拡大していますが、それ以外の仙台市、福岡市、熊本市等については、下落幅は縮小しています。
 また、九州新幹線の全線開通や地下鉄の延伸、新駅の開業といったインフラの整備が進んだ場所や観光客が増加したような一部の地域では上昇または横ばいとなっています。交通網、道路網、公共サービス網、商業施設等の生活利便施設といったインフラの整備が地価にプラスの影響を与えるということがよくわかります。
 その他、地価の下落幅が縮小した要因としては、住宅地においては、住宅取得を促す住宅関連の優遇税制、超低金利の影響などが挙げられます。

まとめ

2004年以降の人口減少、中でも生産年齢人口(≒消費人口、労働力人口)の減少が長期的にみると経済成長に厳しい制約を与える中、国内の景気回復に頼った地価含めた不動産価格全体の上昇を期待するのは難しいといえます。これからは海外からの投資(資金流入)がどれだけ期待できるかも一つ鍵になってくると思われます。そういった中、収益をきちんと生むことができる価値のある土地と価値のない不動産の差が今後ますます大きくなっていくことが想定されます。
 不動産投資については、物件の選別とともに中期的な不動産市場の循環、経済・金融情勢をふまえつつ行うことがより重要になってくるでしょう。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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