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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!!

経済状況からFPが読みとる 不動産投資の今!!

景気や年金問題、老後の計画を立てる上でも経済状況は気になるところですね。日々変化する経済状況は様々な投資方法において大きく影響を及ぼします。不動産投資においても例外ではありません。経済状況が変わると、不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家ファイナンシャルプランナーの見方をご紹介します。不動産投資の今を考えてみてはいかがでしょうか。


経済状況からFPが読みとる 不動産投資の今!!一覧

新たな「住生活基本計画(全国計画)」と賃貸経営・不動産投資への影響

2016/04/15

「住生活基本計画」とは、2006年6月に施行された住生活基本法に基づき作成される国の住宅政策(10年単位)の基軸です。社会経済情勢の変化や施策の効果に対する評価を踏まえて、5年ごとに作成&公表され、2016年度はその改定年に当たります。

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不動産投資と賃貸住宅管理業者登録制度について

2016/03/10

不動産投資の主な収入源である家賃収入をより安定させ、また、最終的に売却などで換金する場合、日々の管理により資産保全しておくことは大切です。
そこで、今回はこの賃貸管理について、意外と知られていない「賃貸住宅管理業者登録制度」について確認していきます。

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不動産投資とインスペクション・瑕疵保険

2016/02/18

「インスペクション」や「瑕疵保険」という言葉をここ数年で耳にするようになりました。
空き家問題が顕在化した理由の1つに、中古住宅の品質に関する情報提供が少ないことが上げられます。その解決策の1つに、この「インスペクション」や「瑕疵保険」が上げられています。
今回はこの「インスペクション」や「瑕疵保険」が不動産投資に与える影響について考えてみたいと思います。

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2016年の「不動産投資」注目トピックスはこれだ!

2016/01/14

2015年、税制面では、相続税改正により基礎控除の大幅減額ならびに相続税率の一部引き下げといった改正がありました。

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2016年はどう動く? 緩やかなインフレ下での不動産投資のメリット

2015/12/17

2015年も残すところ半月ばかり。昨年に引き続き、異次元金融緩和の下、穏やかながらも、物価上昇がみられる一年となりました。
年内最後となる今回は、緩やかなインフレ下での不動産投資のメリットについて、考えてみたいと思います。

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景気動向が不動産に与える影響とは

2015/11/12

不動産価格の動向は、その時々の景気に強く影響を受けます。そこで今回は、景気動向を知る代表的な経済指標である「景気動向指数」の速報と「地価調査結果」から、景気の状況を見ていきたいと思います。

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不動産投資を考えるならJ-REITも要チェック!

2015/10/15

不動産市況の先行きを正確に予測するのは困難ですが、機関投資家を含めて多くの投資家が参加しているJ-REIT(ジェイ・リート) の市場の動向を見ることは、少なからず不動産投資にも役立つはずです。今回は、J-REITの基本的な仕組みと市場動向の見方についてまとめます。

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2015年中盤における不動産投資市況を見る

2015/09/17

最近の不動産に関する相談で多い年齢層は、いわゆる団塊の世代と呼ばれる65歳以上になる方たちです。その背景にあるものは、公的年金の支払額が、今年から基本的に物価の変動率や賃金水準の上昇よりも抑えた金額に調整される「マクロ経済スライド」が採用されるようになったことが影響していると考えられます。今後の安定収入の確保のため、労働期間をできるだけ延ばしたい、あるいは不労所得の代名詞である「不動産収入」を確保したい、こうしたニーズがご相談の増加に結び付いているように思われます。

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一戸建て賃貸は、本当に不動産投資として有望か?

2015/08/20

数年前より、私の事務所の方に不動産投資関連の会社から「一戸建て賃貸住宅」の営業電話が多く入るようになりました。また、FP(ファイナンシャルプランナー)としてお受けするお客さまからのご相談にも、「一戸建て賃貸住宅はもうかるのか?」「アパート・マンションなどの共同住宅への不動産投資と比べてどのようなメリット・デメリットがあるのか?」等々のご質問も多くいただきます。
そこで今回は、投資対象としての「一戸建て住宅」を考えていきましょう。

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「空き家対策法」の施行と今後の不動産投資

2015/07/16

昨年(2014年11月19日)、「空家等対策の推進に関する特別措置法案(以下、空き家対策法)」が成立しました。国会解散直前でしたが、重要な法案であるという位置づけから、与野党合意の下で行われた採決でした。この「空き家対策法」がこのほど(2015年5月26日)、全面施行されました。今回は、この法律の内容について確認するとともに、投資物件への影響についても考えていきたいと思います。

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不動産投資と心の動きとの関係

2015/06/18

「盆過ぎての鯖商い」あるいは「時は得難くして失い易し」ということわざがあります。これらは、『絶好のチャンスが訪れたら、それを逃さず行動すべきである』といった教訓ですが、こうしたことは不動産投資にも相通じるものがあるのです。
今回は、ある方のエピソードを通して、不動産投資におけるこの『絶好のチャンス』をいかに気付くか、また、そうした判断へと導く『心の動き』についてお話ししたいと思います。

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不動産投資の相続 (その2)

2015/05/14

前回「(その1)」では、相続対象不動産の評価額を把握する方法までをお話しました。今回はその続きとして、投資物件を円滑に相続するためにはどうすればよいかを考えていきます。

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不動産投資の相続 (その1)

2015/04/09

現在、不動産投資をされている皆さんの財産ですが、将来を考えればいずれ「相続」という時期が訪れます。その際に、一体どのくらいの相続税になるのか、不動産をどのように継承したら相続人が困らないか、といったようなことを事前に把握して対策を立てておくことは、残された人たちへの思いやりとして大切なことではないでしょうか。大きく変わった今年の相続税改正を機に、あらためて相続について考えてみてはいかがでしょう。

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空き家増加の何が問題? (その2)

2015/03/12

前回のコラムで、駅からのアクセスが10分以上かかり、周辺には空き家も多く、築年数は10年を超えている物件なのに、退去者があっても、いわゆる入居シーズンでなくとも一週間以内には新しい入居者が決まるという物件があることに触れました。今回は、このような物件にするにはどうしたらいいのか、そのことについて考えてみたいと思います。

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空き家増加の何が問題? (その1)

2015/02/12

近年、人口減少や高齢化の進展等により、管理されない空き家が増加しています。具体的にはどれくらい増加しているのでしょうか。総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年現在、総住宅数が6,063万戸であるのに対して、空き家数は820万戸であり、その割合は13.5%となっています。また、空き家数、総住宅数、ならびに空き家率の推移が示された下のグラフを見ると、それぞれの数値が昭和38(1963)年から増加の一途をたどっていることが見て取れます。

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「民法改正」でどう変わる? 敷金と原状回復の考え方

2015/01/15

新年になりました。春には新たに2015年度がスタートします。入学や入社、転勤等々で新しい生活が始ま るという方が多い季節です。賃貸経営においても退去や入居が集中する時期でもあります。そこで今回は、 入退去時にトラブルが生じやすい「原状回復」、「敷金」ついて考えてみたいと思います。

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不動産投資から考えるハザードマップの活用

2014/12/11

平成26(2014)年を振り返ると、全国各地で大きな自然災害に見舞われ、私たちの生活は常に自然災害と 隣り合わせであることを思い知らされます。そこで、今回は、不動産投資を行う上で、自然災害への対策 をどのようにしていけばよいか......ハザードマップの活用について考えてみたいと思います。

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「都道府県地価調査」から見えること

2014/11/13

「平成26年都道府県地価調査」の結果が、2014年9月18日に発表されました。都道府県地価調査とは、国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日時点における調査地点の正常価格を調査・公表しているものです。不動産の公的価格の一つである「地価公示」よりも多くの調査地点での調査が行われています。

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今年の「土地白書」を読んでみよう!(2)

2014/10/9

前回は、「土地白書」に書かれている2013年度の土地に関する動向から現状を把握するところまでお伝えしました。
2013年の不動産市況は、消費税の駆け込み需要などもあり、経済統計的には、おおむね好調だったわけです。
今回は、その続きです。不動産投資を行う上で押さえておきたい「2014年度に行われる(あるいは行われそうな)土地に関する基本的な施策」を見ていきたいと思います。

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今年の「土地白書」を読んでみよう!(1)

2014/09/18

2014年6月10日、国土交通省は「平成26(2014)年版土地白書」を公表しました。
ところで、皆さんは、「白書」を読んだことはありますか?「読んだことがない」と言う方は、意外と多いと思います。
しかし不動産に携わる方、特に不動産投資をしている、あるいはしようとしている方であれば「土地白書」は必見です。
今回と次回に分けて、この「土地白書」がなぜ必見図書なのか、について見ていきたいと思います。

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海外不動産(アジアエリア)への投資を考えるにあたって

2014/07/10

海外の投資ファンドや保険商品などの金融商品と違い、現時点で、日本国内における海外投資用不動産の情報提供は、特に規制がされてないことも影響してか、ある意味、玉石混交の状態になっているような気もします。
今回は、海外の不動産投資をする前に知っておきたい「現状確認」と、投資を行う上で知っておきたい 「情報源」について、お伝えしたいと思います。

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相続対策の賃貸物件は、売却時の収益力が大事

2014/03/27

節税対策として空いている土地にアパートなどの賃貸物件を建てるのは、その土地および建物の相続税評価が、何もせずそのままの状態のときよりも下がるからです。さらに、建てたアパートから賃料が収入として定期的に入ってきます。こうしたメリットから、広大な市街地農地を保有していた人がバブル期にはこぞって賃貸物件を建築してきました。それから10年、20年と時間が経過し、今こうした物件等が相続する人にとって重荷になっている事例が少なくありません。

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家賃保証(サブリース)について

2014/02/27

平成25年度税制改正によって、消費税・相続税の増税が鮮明になったことをきっかけに「アパートを建てませんか。自己資金がなくても借金して建てると相続税が安くなりますよ」「消費税が上がる前に、アパートを建てた方が有利ですよ」などと、ハウスメーカーから土地活用の提案をされた土地所有者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

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優良不動産への組み換えが資産を守る

2014/01/23

自分自身の不動産が、「こんなに安くしか評価してもらえないのか」と気付くのは、
借金をするために担保評価を金融機関に依頼した時または相続が発生した時です。

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新設住宅着工戸数から見る不動産投資

2013/12/19

新設住宅着工戸数とは、国土交通省が統計として毎月発表している重要な指標の一つです。内閣府が毎月発表している景気動向指数の算出参考統計の一つで、景気を先取りして変化すると考えられる先行指数に分類されます。
新設住宅着工戸数は持家、貸家、給与住宅、分譲住宅の4区分に分かれています。今回は、そのうちの貸家(賃貸目的で建設したもの)の推移を見てみたいと思います。

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「路線価」を不動産投資に活用する

2013/11/28

不動産投資を相続対策として考える方からご相談をお受けする際、知っておきたい知識として、お話の中で路線価について触れることがあります。しかし、「ロセンカって何ですか?」と質問されることもしばしばありますので、今回は路線価についてお話をしたいと思います。不動産投資の投資判断を行う上でも役に立つデータです!

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有効求人倍率を投資に生かす??

2013/10/24

不動産投資を行う際、投資判断の参考にできる統計はいろいろありますが、今回は「有効求人倍率」について考えてみたいと思います。

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消費税増税の根拠を疑え!

2013/09/26

現在5%の消費税率が、2014年には8%に、2015年には10%に引き上げられる予定になっていることは、ご存じのとおりです。2013年8月に集中して有識者会議で検討が重ねられ、2013年秋には増税が実際に行われるかどうかが決定される予定になっています。

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アベノミクス「成長戦略」と不動産投資 (2)不動産に関わる事柄

2013/08/29

6月14日に閣議決定されたアベノミクス・第3の矢「成長戦略(日本再興戦略)」において、2013年度から2015年度までの当面3年間の中短期工程表で、成長戦略の目玉として大きな話題になっているのが、「国家戦略特区」の設定です。

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アベノミクス「成長戦略」と不動産投資(1) そもそもアベノミクスって?

2013/07/25

安倍内閣は6月14日、「民間の力を最大限引き出すこと」を目的に掲げた経済活性化政策、いわゆるアベノミクスの3本目の矢である「成長戦略(日本再興戦略)」を閣議決定しました。この「成長戦略(日本再興戦略)」の中から不動産投資に関連しそうな内容をピックアップし、概要を見ていきたいと思います。

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不動産市況(データ)が好転中! 世界的にも不動産投資活動が好調?!

2013/06/20

景気回復期待からか、不動産市況が好転しています。
今回は公表された最新の不動産関連データに基づき、こうした状況を見ていきましょう。

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地価公示と不動産統計

2013/05/23

ここ数カ月、発表される不動産関連の経済データや記事を見ると、政権交代後の株価の推移と同様、
「好調」の二文字が増えているような気がします。そこで、今回は毎年3月下旬に発表され、
今年も3月21日に国土交通省より発表された「地価公示」を例に、現在の不動産市況について
見ていくことにしましょう。

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平成25年度税制改正を考える(3) 所得税改正

2013/04/11

前回は、「相続税の改正部分」についてご説明しました。
今回は、最後に残った「所得税の最高税率の変更」について、見ていきたいと思います。

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平成25年度税制改正を考える(2) 相続税の改正

2013/04/04

前回は、本改正の最大の目玉である「相続税の基礎控除の改正」について見てみました。
今回は、残りの相続税の改正部分のうち、「相続税・贈与税の最高税率の引き上げ」「小規模宅地の評価減(相続税)」について見ていきたいと思います。

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平成25年度税制改正を考える(1) 相続税の基礎控除の改正

2013/03/28

2013年1月29日に閣議決定された「平成25年度税制改正大綱」。今回の改正で不動産投資に関係すると思われるポイントは、いくつかの相続税・所得税の改正部分に絞ることができます。これから3回に分けて、これらのポイントを一つずつ整理していくことにします。
今回は最大の目玉である「相続税の基礎控除の改正」について見ていきましょう。

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消費税増税と不動産投資

2013/02/21

3年ぶりに政権が自民党に復帰、安倍内閣が再び誕生しました。早々に、既に「アベノミクス」という呼称で世間に広まっている経済政策を掲げ、大きな期待感と共に船出しています。ただ、それと同時に2014年と2015年に消費税の増税が控えています。その影響か?ここ数年間はほぼ皆無だった個人からの投資に関するご相談も増えている状況です。そこで、今回は、消費税増税により不動産投資がどうなるか、大胆に予測してみたいと思います。

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日本銀行による追加金融緩和

2012/12/20

不動産投資を検討する上で、日本銀行の金融政策には注視しておく必要があります。ローンの金利水準に大きな影響があることはもちろん、金融機関の融資に対する姿勢も変わってくることが考えられるからです。今回は、「金融政策」について知っておきたいポイントと、10月に行われた日本銀行の追加金融緩和についてお話ししていきます。

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ますます進む高齢化を受けて

2012/8/2

先月、厚生労働省は、経済成長がゼロで、女性や高齢者の就業率が変わらない場合、2030年には就業者数が5453万人となり、2010年と比べて845万人減少するとの推計を発表しました。主な要因は、一言でいえば「高齢化」。少子化の進行による若年人口の減少と死亡率の低下に伴う平均寿命の伸びが背景となっています。なお、内閣府による平成24年版高齢社会白書によると、2035年(23年後)には、3人に1人が65歳以上になる見通しとなっています。

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長期金利と消費者物価の動向

2012/7/5

不動産投資を行う上で、資金の借り入れをする人はたくさんいます。借り入れに際し、金利の高低は当然返済額に影響を与えますし、また金利と密接に関連している物価の動向は家賃収入や物件価格などに影響を与えます。これらは、投資の可否判断や成否に関わる重要な要素であるともいえます。そこで、今回は金利と物価について、過去10年の動きから現在の状況をまとめてみます。

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下落幅は縮小するも公示地価は4年連続下落、先行きは不透明!?

2012/6/7

国土交通省が3月に公表した2012年1月1日時点の公示地価は、全国平均で見ると住宅地は前年比マイナス2.3%、商業地は前年比マイナス3.1%となり4年連続で下落しました。ただ、下落幅については、以下の表のとおり、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方圏すべてで住宅地、商業地ともに2年連続で縮小しています。

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震災後1年、マンション市場の状況

2012/5/10

東日本大震災から1年以上が経過しました。東京でも時々比較的大きめの地震が起こり、「東京直下型の地震が4年以内に70%の確率で起きる」というような報道も見られますが、一時に比べ東京近郊では日常生活は元に戻ったという印象があります。今回は震災後1年のマンション市場を振り返ります。「マンションの販売動向」「マンションの価格」「賃貸物件の動向」の三つのデータを簡単にご紹介していきます。

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世間を騒がせている企業年金の問題〜年金の運用ついて〜

2012/4/5

ここ最近、世間を騒がせているAIJ投資顧問株式会社による、約2000億円といわれる企業年金消失問題。今回は「年金の運用」にスポットを当ててお話ししていきます。

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JR山手線新駅構想

2012/3/1

東京の鉄道輸送の大動脈に当たるのがJR山手線です。2012年1月上旬、その山手線で新しい駅が作られることになった、というニュースが流れました。実現すれば1971年に西日暮里駅が作られて以来約40年ぶりの、山手線での新駅誕生ということになります。

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平成24年度税制改正大綱

2012/2/2

昨年12月10日、「平成24年度税制改正大綱」が閣議決定されました。平成23年度の税制改正案に盛り込まれていた内容も、震災等の影響で先送りになった関係で一部含まれています。税制改正大綱をもって直ちに税制が改正されるわけではないですが、この大綱が政府の税制改正法案の原案になりますので、内容をよくチェックしておく必要があります。

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「東証住宅価格指数」で震災後の中古マンション価格を振り返る

2012/1/12

震災後、中古マンションの価格がどう動いているかを「東証住宅価格指数」を基に整理しておこうと思います。「東証住宅価格指数」は中古マンションの価格動向を見るための指標です。財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)に登録された成約情報を基に、首都圏にある中古マンションの同一物件の価格の変化を指数化したものです。

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12月から施行された賃貸住宅管理業登録制度

2011/12/1

日本の民間賃貸住宅の大半は個人所有で、その8割ぐらいは、管理に関する業務の全部もしくは一部を不動産賃貸管理会社に委託していると言われています。今回は、管理会社にかかわる制度で、12月1日より施行された「賃貸住宅管理業登録制度」についてお話ししていきます。

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年金支給開始年齢の引き上げが視野に

2011/11/2

2011年10月、厚生労働省が年金開始年齢の引き上げを検討、というニュースが流れました。新聞各社の報道を読む限りでは年金の支給開始年齢を68歳から70歳程度に引き上げる案や、現在予定されている65歳までの引き上げのペースを速める案などが検討されているようです。

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下落傾向は止まらず、平成23年基準地価

2011/10/6

国土交通省が9月に発表した2011年の都道府県地価調査(7月1日時点)によると基準地価は、全国の全用途平均で見ると前年比マイナス3.4%となり20年連続で下落しました。1年前に比べて下落した地点が91.5%に達しました。ただ、これらの数字には、東日本大震災で大きな被害を受けた東北3県(岩手、宮城、福島)と液状化被害の大きかった千葉県の一部の地点については含まれていません(判定不能ということで調査対象から外れたため)。

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世界同時株安から株式投資と不動産投資を考える

2011/9/8

2011年8月、アメリカ国債の格下げのニュースなどから世界的に株価が大きく下落しました。リーマンショック後にじわじわと上昇を続けてきた株価でしたが、震災後の株安、そして今回の株安で上昇傾向にも陰りが出てきたようにも思います。

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最高裁で賃貸住宅の更新料「有効」の判決

2011/8/4

7月15日、最高裁第二小法廷は、賃貸住宅の契約で更新料の支払いを定めた条項が、「高額過ぎるなどの特段の事情がない限り有効」と初めての判断を示した。問題となったのは3件の契約で、内訳は、更新料を「1年ごとに家賃約2カ月分」としたのが2件、「2年ごとに家賃2カ月分」としたのが1件。貸主にとっては、ひとまず「胸をなでおろす」、借主にとっては「厳しい」結果となりました。

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今後注目したい「東証住宅価格指数」

2011/7/7

毎月下旬にアメリカでは「S&Pケース・シラー住宅価格指数」という指数が発表されています。株価は景気に先行して動く指標であるのに対し、住宅価格というのは景気の実態を表す指標と言え、この住宅価格指数は今後のアメリカの景気を考える上で大切な指標の一つになっています。

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被災地に対する固定資産税の減免措置〜固定資産税の仕組みについて

2011/6/2

不動産は、所有(保有)しているだけで課税されます。ほかの資産にはない特徴です。その代表的な税金が、市区町村が課税する固定資産税です。

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地震が不動産投資に与える影響

2011/5/12

昨年の11月のコラムでは地震について書きました。データを整理していて大きな地震は頻繁に起きうるものだということを認識したのですが、それが3月の震災で現実になってしまいました。

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震災による今後の動向は?今年の公示地価発表を見て思うこと

2011/4/7

国土交通省が3月17日に発表した2011年1月1日時点の公示地価は、全国平均で見ると住宅地は前年比マイナス2.7%、商業地は前年比マイナス3.8%となり3年連続で下落しました。

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2010年の不動産市場を振り返る

2011/3/3

今回はまず2010年のREIT(不動産投資信託)の動きを振り返ってみたいと思います。図1は東証REIT指数と日経平均株価のこの1年の推移をまとめたものです(2010年1月18日の値から、2011年1月17日までにどれだけ増減があったかを比較したものです)。

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平成23年度税制改正大綱

2011/2/3

昨年12月16日、「平成23年度税制改正大綱」が閣議決定されました。税制改正大綱をもって直ちに税制改正されるわけではないですが、この大綱に沿って“政府が作成した法案”を国会で審議する形になりますので、内容をよくチェックしておく必要があります。

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金利の動向について

2011/1/7

9月にも金利の動向について解説をしましたが、今回は改めて違った角度からまとめたいと思います。まず2010年10月29日に日銀から出された「経済・物価情勢の展望」というレポートの内容を見ることから始めます。このレポートは毎年4月と10月の2回公表されるもので、日銀が考える今後の経済の見通しや日銀の金融政策の方針がまとめられています。日銀の金融政策は短期金利に影響を与えます。

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個人の所得に対する課税の見直し!?

2010/12/2

11月9日に行われた政府による平成22年度第8回税制調査会において、個人の所得に対する課税の見直し論議がなされたようです。所得税に関する見直しが行われると、不動産投資を行う「個人」には、少なからず影響が出てきます。

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地震への備えを考える

2010/11/4

9月1日は防災の日で小中学生時代にはよく避難訓練をしたものです。この日は関東大震災が起きた日。死者・行方不明者は10万人を超えた大災害です。

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基準地価は19年連続下落

2010/9/30

国土交通省が9月に発表した2010年の都道府県地価調査(7月1日時点)によると基準地価は、全国の全用途平均で見ると前年比マイナス3.7%となり 19年連続で下落しました。「19年連続」というのは、「失われた20年」と言われる中、バブル崩壊後のGDPの伸びの鈍化が少なからず影響していることを如実に表しているといえます。

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アジアの住宅価格の傾向

2010/9/30

雑誌『The Economist』の2010年7月10日号に、アジアの住宅価格が上昇しているという記事がありました。記事では2010年第1四半期の住宅価格の上昇率(年率換算)がまとめられています。

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長期金利の低下傾向と、中国での賃上げスト

2010/9/16

不動産投資を検討する際、借り入れを検討される方も多いでしょう。借り入れと聞くと、住宅の場合は住宅ローン、投資用不動産であれば不動産投資ローン、法人であれば銀行融資等を想像されると思いますが、どの借り入れでも借りる方の関心が高いのが「金利」です。

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人口減少時代の不動産投資

2010/6/10

4月に公表された総務省の人口推計年報によると、日本の総人口が、平成20年10月から平成21年9月までの1年間に183,000人(0.14%)減少したとのことです。平成17年に戦後初めて前年(平成16年)を下回って以来、人口減少が続く中で、最大の減少幅となっています。

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自分年金と言う将来の安心を不動産で

2010/5/12

先日、経営不振が原因で某大手航空会社の企業年金に関して、OB3割減、現役5割減という提案が経営陣から出されました。
その航空会社導入している企業年金は公的年金の上にある三階建て部分の確定給付型企業年金で、一般的な大手企業が導入しているものです。

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