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独身の人のマンション購入

年金が果たして想定どおりにもらえるのか、不安を感じている人は多いです。老後を夫婦で過ごす場合は二人分の年金がもらえるのに対し、独身であれば一人分の年金しか受けられないということもあり、生涯独身で過ごすかもしれないという人にとっては、年金がきちんともらえるのかは特に切実な問題です。独身の人たちから不動産投資のご相談はとても多いのですが、その背景にもこの年金不安があります。今回は独身の人のマンション購入を考えてみます。ずっと独身のまま過ごす場合には居住用として活用し、その後結婚する場合には投資用として活用することを想定したシミュレーションを行います。

更新日:2011/12/22

シミュレーション共通の前提

【属性】

  • 30歳、女性、未婚とする。
  • 年収450万円。
  • 所得税や社会保険料として年収の20%がかかるものとする。
  • 住居費以外の毎月の支出11万円(年間121万円)。
  • 現在の貯蓄400万円。
  • 65歳から年150万円の年金が支給されるものとする。
  • 貯蓄は年0.1%の利回りで運用するものとする。

シミュレーションの前提

【ケースA:マンションを購入する場合】

  • 東京都内で2,600万円の中古マンションを購入。諸費用に200万円かかるとする。
  • 自己資金300万円、住宅ローン2,500万円とする。
  • 住宅ローンは金利3%、35年返済、元利均等返済とし、毎月返済額は96,212円(年間1,154,544円)とする。
  • 管理費、修繕積立金、固定資産税など住宅にかかる費用として毎年30万円かかるとする。
  • マンション価格は最初の20年間は1年で1%下落し、21年目以降は1年で2%下落すると仮定。

【ケースB:マンションは購入せず賃貸暮らしをする場合】

  • 家賃は12万円で一定とする。2年に一度更新料として家賃1か月分を払う。

シミュレーション1:生涯独身の場合

マンションを購入する場合(ケースA)と賃貸を続ける場合(ケースB)の貯蓄の推移を見ると以下のようになります。ここでは生涯独身である場合を想定し、ケースAでは購入したマンションに住み続けるとします。ケースBでも家賃等は一定だと仮定します。

マンションを購入すると(ケースA)、頭金として貯蓄を使う分、その後の貯蓄額は賃貸を続ける場合(ケースB)よりも低く推移します。しかしローン完済後は、ケースAのほうが貯蓄の減り方は緩やかになり、貯蓄額もケースBを上回るようになります。将来の年金不安を考えるとマンションを所有し、老後にお金の心配なく住む場所がある、というのは大きな安心材料になるでしょう。

シミュレーション2:いずれ結婚をする場合

シミュレーション1では貯蓄額の推移のみを見てきましたが、マンションの資産価値を含めてケースAとケースBを比較すると次のようなグラフになります。この場合のケースAでは貯蓄だけでなく、もしその時点でマンションを売却した場合に発生するキャッシュフロー(売却価格−ローン残高)も合わせて考えています。

購入直後は、ケースAの「貯蓄額+売却時のキャッシュフロー」はケースBの貯蓄額よりも下回って推移しますが、しばらく経つとそれも逆転します。もし独身のうちにマンションを購入し、結婚をする際はマンションを売却するならば、単純に貯蓄をする場合よりも有利な資産運用になる可能性があるわけです。

また将来の年金不安を考えれば購入したマンションを結婚時に売却せずに、結婚後も所有し続け、賃貸収入を得るという選択肢も考えられるでしょう。将来の年金がどうなるかわからない中で、毎月安定した収入が入るのは大きいはずです。

まとめ

今回はマンションを購入する場合と賃貸生活をする場合との損得を考えました。独身生活が続く場合と、いずれ結婚する場合との両方を想定してシミュレーションをしました。

マンションを購入すると当面の貯蓄額は少なくなってしまいます。それでも老後にお金の心配なく住むための場所を確保できるということは、特に独身のまま生涯を過ごす場合には大きな安心となるでしょう。そして結婚をするなどライフプランに変化があった場合には、売却して現金化することも可能ですし、売却せずに賃貸収入を得ることも可能です。

独身のうちにマンションを購入することは、今後の自分の住まいとして利用できるのはもちろん、結婚した場合には不動産投資として考えるといったように柔軟に活用できます。ライフプランを実現させる上での心強い味方になってくれるのではないでしょうか。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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