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いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

投資の安全性をどう判断するか

不動産投資(=不動産賃貸業)で得られるキャッシュフローは、賃料の変動、物件の稼働率の変化、ローン金利の変動、修繕費等の運営費の変化などによって変動します。

今回は、上記のようなキャッシュフローの変動(=リスク要因)をどの程度許容できるかを判断する上での考え方について、投資の安全性に関する指標(※)などを用い、二つの事例を比較しながらお話ししたいと思います。

(※)投資の安全性を判断する指標

@DSCR(負債支払安全率)
ローン返済の安全性を見る指標。「ローンの返済額」を「ネットの収入(NOI、不動産の純収入)」でどの程度カバーできているのかを見ます(ネットの収入÷ローンの年間返済額で計算)。この数字が1.0未満となった時点で赤字になります。金融機関が融資をする際にも考慮する指標で、一般的には、この数値が“1.3”以上あることが望ましいとされています。
ABE%(損益分岐点)
「物件の稼働率がどれぐらいまで下がっても大丈夫か」といったことを見る指標。実際の出費を伴う「不動産賃貸経営上の年間の運営費とローンの年間返済額の合計額」÷「物件が満室時に期待できる相場を加味した年間家賃収入」で計算します。
更新日:2011/11/17

シミュレーションの前提

<Aさんのケース>

  • 中古の鉄筋コンクリート造のマンション1棟を購入
  • 物件価格:1億円 
  • 物件購入時の諸経費:800万円
  • 年間家賃収入:1,000万円 
  • 不動産賃貸経営上の年間の運営費:200万円
  • ネットの収入:800万円(1,000万円−200万円)
  • ローンの借入期間:25年
  • 自己資金:物件購入時の諸経費の800万円のみ
  • 借入金利:2.0%(変動金利)
  • 年間のローン返済額:約509万円

<Bさんのケース>

  • 新築の木造のアパート1棟を購入
  • 物件価格:5,000万円
  • 物件購入時の諸経費:350万円
  • 年間家賃収入:400万円
  • 不動産賃貸経営上の年間の運営費:75万円
  • ネットの収入:325万円(400万円−75万円)
  • ローンの借入期間:25年
  • 自己資金:850万円(物件価格の10%+諸経費)
  • 借入金利:2.8%(固定金利)
  • 年間のローン返済額:約250万円

シミュレーションの結果

Aさんは、DSCRが1.57【ネットの収入800万円÷年間のローン返済額509万円】、BE%が約71%【(年間の運営費200万円+年間のローン返済額509万円)÷年間家賃収入1,000万円】となります。BE%については、空室が29%以上発生しなければ大丈夫という見方になります。

この結果だけ見ると、ある程度のキャッシュフローの変動を受け入れられそうです。

ただ、ローン金利が4.5%まで上昇した場合(年間のローン返済額は約667万円)は、DSCRの数値は約1.2になります(ネットの収入が変わらない場合)。その他のキャッシュフローを悪化させる要因が発生すると微妙な状況になってきます。

一方、Bさんは、DSCRが1.3【ネットの収入325万円÷年間のローン返済額250万円】、BE%が約81%【(年間の運営費75万円+年間のローン返済額250万円)÷年間家賃収入400万円】となります。

Bさんのほうが、Aさんに比べると、投資の安全性を判断する指標での数値はよろしくありません。ただ、Bさんの場合は、物件が新築なので、家賃の設定や間取り、設備等が物件の所在する地域の需要を満たしているのであれば、空室率は当面、それほど高まらないと考えられます。また、Aさんとは異なり、ローンを固定金利で組んでいるため、借入金利の上昇リスクはありません。

今回の事例は、AさんとBさんとでは購入した物件の特性に違いがあるので、指標の数値だけで一概に善しあしを言い切ることはできません。

ただ、キャッシュフローを減少させる「家賃の下落」、「空室率の上昇」、「借入金利の上昇」といったリスクをどの程度受け入れられるかを判断する上では、上記で触れてきた指標は一つの参考にはなるかと思います。

併せて、不動産投資に求める収益率、ご自身のリスク許容度(どの程度リスクを受け入れることができるのか、その度合い)を考慮した上で、投資の可否について判断していくと良いでしょう。

大倉 修治
マイアドバイザー.jp登録
大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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