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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資AorB 資金調達上の比較および留意点

いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

資金調達上の比較および留意点

不動産投資(=不動産賃貸業)を行う上で、他の事業と同様に資金の調達(金融機関からの融資)の部分は非常に重要になってきます。「資金の調達の仕方」によって、購入できる物件の規模やキャッシュフローなどが変わってくるからです。

今回は、「資金の調達の仕方」の違いによるキャッシュフローの比較や、融資を行う金融機関の考え方などについてお話ししたいと思います。

更新日:2011/9/22

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 中古の鉄筋コンクリート造の賃貸マンション1棟を購入
  • 物件価格:1億円
  • 年間家賃収入:1,000万円
  • 物件購入時の諸経費:700万円(便宜上、共通とします)
  • 不動産賃貸経営上の年間の運営費:200万円
  • ローンの借入期間:30年

<Aさんのケース>

  • 自己資金:3割(3,000万円)+物件購入時の諸経費=3,700万円
  • 借入金利:2.0%

<Bさんのケース>

  • 自己資金:1割(1,000万円)+物件購入時の諸経費=1,700万円
  • 借入金利:2.5%

シミュレーションの結果

ローンの年間返済額は、Aさんが約310万円、Bさんが約427万円、税引き前の年間のキャッシュフロー(物件購入時の諸経費は加味しない)については、Aさんが490万円、Bさんが373万円となります。借入金額が2,000万円、借入金利が0.5%違うことで、約117万円の差が生まれました。

一方、自己資金に対する利回りは、Aさんが約13.2%(490万円÷3,700万円×100)、Bさんが21.9%(373万円÷1,700万円×100)になります。レバレッジ(小さな力で重いものを動かす「てこ」のように小さな資金で大きな利益「リターン」を得ること)という観点だけで見ると、Bさんのほうが大きな効果を得られている見方もできます。

ただ、この点は、この事例ではAさん、Bさん共に「期待できる利回り」が「借入金利」を大きく上回っていることが一因とも言えます。また、将来に向けた収益の下振れリスク、具体的には「家賃の下落」、「空室率の上昇」、「借入金利の上昇」といったリスクには留意する必要があります。ご自身のリスク許容度(どの程度リスクを受け入れることができるのか、その度合い)を踏まえて判断すると良いでしょう。

金融機関ごとの特徴を知ることが重要

「資金の調達」に際しては、事前に、金融機関ごとの特徴(融資の審査の基準や考え方)を理解しておく必要があります。金融機関は、当然の話ですが、「きちんとお金を返してくれる人」に融資をしたいと考えます。

具体的には、購入者の属性(年収、勤務先、資産・負債の状況)や購入を検討している物件の中身を審査します。その結果、利用できる金融機関の選択肢の数、借りられる金額が変わることはもちろん、借入金利についても差が生まれてくることがあります。上記のシミュレーションにおけるAさんのように、自己資金をたくさん用意できると、より金利の低い金融機関の融資を受けられる可能性はあります。

不動産投資の「事業の安全性」という観点から見ると、自己資金を多くして、より良い条件で資金を調達できたほうが良いのは言うまでもありません。ただ、金融機関によって、融資の対象とする物件の中身(構造、築年数、物件の所在する地域など)や融資の対象者(個人の属性、法人名義の可否など)によっても変わってくることに留意する必要があります。

資金の調達を検討する上では、やみくもに金融機関にアプローチするのではなく、金融機関ごとの特徴を踏まえ、「ご自身の属性」や「投資スタイル」に合った金融機関を選別していくと良いでしょう。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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