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地震保険の加入の是非

東日本大震災後、地震保険に関する問い合わせが多くなっています。不動産投資をする方の中には「保険料が収益を悪化させるので地震保険には加入していない」という方もいらっしゃいます。ここでは地震保険に加入する場合、しない場合でどれだけ利回りに差が出るのかをシミュレーションし、その加入の是非について整理してみたいと思います。

更新日:2011/6/16

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 首都圏郊外(埼玉県さいたま市)の木造アパートへの一棟投資とする。アパートは8世帯からなる。占有面積は8世帯合計で480uとする。
  • 物件価格6,500万円、地震保険以外の諸費用を600万円とし、合計7,100万円。
  • 自己資金を1,000万円として、6,100万円をローンとする。
  • ローンの条件を25年、4.5%とすると、毎月返済額は339,057円。
  • 毎月の家賃収入は504,000円とする(満額560,000円とし空室率10%を考慮)。
  • 諸経費は毎月家賃収入の20%とする。

<ケースA:地震保険を付加する場合>

  • 上記条件で地震保険料を算出すると、5年ごとの支払いで272,030円となりました。6年目以降も同じ金額と仮定します。

<ケースB:地震保険を付加しない場合>

  • 地震保険には加入しません。

シミュレーションの結果

ケースA、Bの「キャッシュフローの累積」を比較してみたのが次のグラフです(不動産投資から生まれるキャッシュフローのみを考慮し、所得税等の税金は考慮していません)。

当初20年間の比較をしていますが、ケースAでは5年毎に地震保険の支払いがありますので、その分だけ収益も悪化していることがわかります。しかし差はわずかのように思います。

次に利回りについて見ておきます。地震保険は5年毎に272,030円を支払うという前提でシミュレーションをしていますが、仮に1年毎に54,406円(272,030円÷5年)を支払うと仮定し、両者の利回りを出してみると次のようになります。

<ケースAの利回り>

収入6,048,000−(地震保険以外の経費1,209,600+地震保険54,406)=4,783,994

4,783,994÷65,000,000×100=7.36%

<ケースBの利回り>

収入6,048,000−(地震保険以外の経費1,209,600+地震保険0)=4,838,400

4,838,400÷65,000,000×100=7.44%

利回りで見ても差はわずかのように思えます。

まとめ

地震保険への加入は確かにコストになりますが、それでも今回のシミュレーションで行った、キャッシュフローの比較、利回りの比較からはそこまで大きな差はないように感じます。なお上記シミュレーションは木造アパートの場合で行いましたが、仮に同じ条件でRC造の場合の保険料を試算すると、地震保険料は151,780円ともっとコストは低くなります。地震が起きたから言うわけではありませんが、やはり地震保険には加入しておいたほうがよいのではないでしょうか。

ただし、地震保険に加入すればそれで地震対策は万全というわけではありません。地震保険は火災保険とセットで加入する必要がありますが、火災保険契約金額の 50%までしか加入ができないからです。例えば6,500万円の物件を購入した場合、火災保険は最高6,500万円の補償をつけられますが、地震保険では最高 3,250万円までしか加入できません。従って地震保険だけに頼るのではなく、できるだけ耐震性の高いものを検討する、投資対象地域の分散を行うといった対策も必要だと言えるでしょう。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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