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いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

元利均等返済と元金均等返済の比較

ローンの返済方式には、大きく二つ「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済は、毎回の「元金部分」と「利息部分」を合わせた返済額が全期間同じになるように計算されています。一方、元金均等返済は、元金部分の返済を一定にする返済方法です。利息は元金残高により計算されます。「利息部分」の返済が毎回減少していくので、時の経過とともに毎回の返済額は少なくなります。また、金利、借入金額、返済期間といった前提を同一にした場合、元利均等返済と比べると、当初の支払い負担はきつくなりますが、返済総額を抑えることができます。

今回は"不動産投資"において、返済方式を「元利均等返済」とした場合、「元金均等返済」とした場合の比較をしていきたいと思います。

更新日:2011/5/19

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入金利:3%
  • 返済期間:30年

<Aさんのケース>

  • 元利均等返済

<Bさんのケース>

  • 元金均等返済

シミュレーションの結果

以下の表は、AさんとBさんの1年目から10年目の年間返済額、元金と利息の額、返済残高の推移を示しています。

<Aさん(元利均等返済)>

年間返済額 うち利息 うち元金 ローン残高
1年目1,517,772 891,430 626,342 29,373,658
2年目1,517,772 872,376 645,396 28,728,262
3年目1,517,772 852,746 665,026 28,063,236
4年目1,517,772 832,521 685,251 27,377,985
5年目1,517,772 811,676 706,096 26,671,889
6年目1,517,772 790,202 727,570 25,944,319
7年目1,517,772 768,070 749,702 25,194,617
8年目1,517,772 745,269 772,503 24,422,114
9年目1,517,772 721,772 796,000 23,626,114
10年目1,517,772 697,560 820,212 22,805,902
10年合計 15,117,720 7,983,622 7,194,098

<Bさん(元金均等返済)>

年間返済額 うち利息 うち元金 ローン残高
1年目1,886,242 886,246 999,996 29,000,004
2年目1,856,242 856,246 999,996 28,000,008
3年目1,826,242 826,246 999,996 27,000,012
4年目1,796,242 796,246 999,996 26,000,016
5年目1,766,242 766,246 999,996 25,000,020
6年目1,736,242 736,246 999,996 24,000,024
7年目1,706,242 706,246 999,996 23,000,028
8年目1,676,242 676,246 999,996 22,000,032
9年目1,646,242 646,246 999,996 21,000,036
10年目1,616,242 616,246 999,996 20,000,040
10年合計 17,512,420 7,512,460 9,999,960  

1年目の年間返済額は、元金均等返済のほうが元利均等返済より約37万円も多くなっています。それ以降についても13年目の途中ぐらいまでは元金均等返済が元利均等返済を上回ります。

ただ、10年後のローン残高を見ると、元利均等返済が約2,280万円に対して、元金均等返済は約2,000万円と元金均等返済のほうが約280万円少なくなっています。ちなみに、30年間(返済期間)、途中で繰り上げ返済を行わなかった場合の返済総額は、元利均等返済が約4,553万円、元金均等返済が約4,354万円となり、元金均等返済が約200万円少なくなります。

長い目で見ると「元金均等返済のほうが良いのでは?」という話になりがちです。ただ、投資の「出口」を踏まえた収益率の比較(http://toushi-athome.jp/column/AorB/vol11/)でも触れたとおり、お金の時間的な価値の違いを加味すると、結果的にはそれほど変わらないという見方もできます。

投資して初期段階でのキャッシュフローを多くしておきたいということであれば、元利均等返済にしておいたほうが望ましいでしょう。税引き前のキャッシュフローはもちろん、「借入金の利息」が税務上の損益計算上の経費になるという観点から"税引き後"のキャッシュフローについても元利均等返済のほうが多くなるからです。

投資の「出口」のことなど踏まえて戦略上とにかく元金を早く減らしていきたいということであれば、元金均等返済も一考に値します。

以上のような点を踏まえ、シミュレーション比較をした上で、検討してみると良いかと思います。

大倉 修治
マイアドバイザー.jp登録
大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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