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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資AorB 繰り上げ返済か、追加の投資を行うか?

いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

繰り上げ返済か、追加の投資を行うか?

不動産投資の魅力の一つはレバレッジを掛けた投資ができるという点にあります。

借り入れを行って物件を購入することで、効率よく資金を運用することが可能です。
一方、借り入れを行い、もし、それが返済できなくなる事態になれば、不動産を手放さなければならないこともありえます。そのため、余裕資金があれば、繰り上げ返済などを活用して少しでも借り入れを減らし、リスクを減らしておきたいという方も見られます。

ここでは余裕資金を繰り上げ返済に充てることと、それを投資に回す場合との比較をしてみたいと思います。

更新日:2011/4/21

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 5年前に3,000万円の借り入れを行った。金利は4%で固定金利、期間は20年とする。
  • 毎月返済額は181,794円、年間返済額は2,181,528円となる。5年経過した現時点でのローンの残債は2,458万円ほどになる。
  • 毎月の家賃収入の総額は30万円、年間家賃収入は360万円とする。管理費や設備メンテナンス、税金等の諸費用が家賃収入の20%かかるとする。
  • 借り入れから5年経ち、不動産投資の収入やその他の収入から1,000万円の余裕資金ができ、そのうちの800万円の活用法を考える。

<ケースA>

  • 800万円を繰り上げ返済にまわす(期間短縮型)。
  • 繰り上げ金額は7,985,274円となり、返済期間は5年11か月短縮される。
  • 利息軽減額は 4,922,100円となる。

<ケースB>

  • 800万円を頭金にし、700万円のローンを組んで区分所有を一つ増やす。
  • 金利は4%で固定金利、期間は15年とする。
  • 毎月返済額は51,778円、年間返済額は621,336円となる。
  • 家賃収入は毎月10万円、年間家賃収入は120万円とする。管理費や、税金等の諸費用が家賃収入の20%かかるとする。

シミュレーションの結果1:どちらが得か

ケースAでは残り15年のローンに対して800万円の繰り上げ返済をして4,922,100円の利息削減効果があります。これを15年で4,922,100円の利益があったとみなします。一方ケースBの場合、不動産投資による利益は1年あたり120万円×(1−20%)−621,336円=338,664円となります。15年分にすると5,079,960円の利益があるとみなします。

この数字の比較からはケースBのほうが有利であると言えます。
ただし、ケースAでは繰り上げ返済時点でその効果は実現すると考えられる一方で、ケースBの利益は実現が保障されたものではないという点には注意が必要です。

ケースAとBの差(157,860円)が、その点を加味して妥当かどうかという判定が必要になるでしょう。

<ケースAとケースBの比較 >

  余裕資金の使い方 利益備考
ケースA 繰り上げ返済を行う。 ローンの残り返済期間15年で、利息削減額分4,922,100円の利益があったとみなす。 ただし繰り上げ返済した時点でその利益は実現したと考えられる。
ケースB 頭金にして追加で不動産投資に回す。 1年あたりの不動産投資の利益は338,664円。15年分では5,079,960円。 利益が本当に実現できるかどうかは不明確。

シミュレーションの結果2:投資の安全性について

不測の事態で返済ができなくなるというリスクを少しでも減らしたい、という観点で考えれば、当然借り入れを少なくするケースAのほうに分があるといえます。
ただし、追加の不動産投資を行うことは物件の数を増やして空室等のリスクを分散していることにもなります。

また、ケースBについても借り入れと収益の比率を考えることで安全かどうかの妥当性をチェックできます。

もともと行っていた不動産投資では年間家賃収入から諸費用を除くと360万円×(1−20%)=288万円が収益。そこに120万円×(1−20%)=96万円が追加されるので288万円+96万円=384万円が全体の収益となります。一方、年間返済額は2,181,528円+621,336円=2,802,864円。
不動産投資の収益384万円はその約1.37倍ある計算です。

逆算して2,802,864円÷384万円を計算すると約73%。仮に空室の発生や家賃の値下がりがあって家賃収入が今より27%ほど減少しても返済額と収益は同額、つまり家賃収入でローンを全て支払える計算です。

まとめ

今回は余裕資金を繰り上げ返済に充てるか、追加投資にまわすかについて考えてきました。

資金の有効活用という観点から考えればレバレッジを効かせて追加で投資をするほうが効率的と言えるでしょう。
ただし、その際にも「収益と返済額の比率」を計算するなどして投資の安全性をチェックし総合的に考える姿勢が必要です。

今回は税金等についてはあまり加味せずに検証しましたが、実際はもっと細かく計算する必要がありそうです。
また、余裕資金をどうするかは不動産投資の最終的なゴールをどこに置くのかによっても異なってきます。つまりライフプランが大事であると言えます。

不動産投資における意思決定が必要な場面ではライフプランを作成してみることもおすすめしておきたいと思います。

山本 俊成氏
マイアドバイザー.jp登録
山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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