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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資AorB 稼働率の違いによる投資収益の比較

いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

稼働率の違いによる投資収益の比較

人口減少が続く中、不動産賃貸市場は今後供給過剰の状況に向かっていくことが想定されます。一昔前は、大家さんは貸している部屋が空いてもそれほど苦労せずに次の入居者を決めることができました。また、経済が右肩上がりの時代は家賃の値上げが可能で敷金・礼金についても慣行通りに得ることができたので、大半の大家さんは、入居者に長く住み続けてもらうよりも、短期間で退去してもらって入居者の回転率を上げたほうがもうかる構造になっていました。

ところが昨今、冒頭にも触れた通り、賃貸物件が供給過剰になることが想定される中、不動産賃貸市場において大家さん間の競争が激化しています。また、最近では入居者はいるけど、家賃をきちんと払ってもらえない家賃の滞納問題も散見されます。さらには、賃貸借契約の更新時に家賃の1〜2カ月分を入居者が大家さんに支払う更新料について、消費者保護の流れもあり、今後も取得し続けられるかも微妙な感じになっています。

以上のようなことから、大家業(不動産賃貸業)は今後、物件を保有している期間中の運営・管理の仕方がますます重要になってくるといえます。運営・管理の仕方次第で、収益状況が大きく変わってくるからです。

今回は、保有する物件の「稼働率(≒100−空室率)」という部分にスポットを当てて、その違いによってどの程度、収益状況が変わってくるか見ていくことにします。

更新日:2011/1/20

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 物件価格:5,000万円
  • 年間の不動産賃貸事業運営上の諸経費:家賃収入の15%
  • 純営業収益(NOI)は便宜的に一定とする
  • 物件を20年間保有

<Aさんのケース>

  • 表面利回り10%の物件を購入
    →家賃収入は500万円(5,000万円×10%)
    →年間の純営業収入(NOI)は425万円 《500万円×(100%-15%)》
  • 物件の稼働率は、1年目:95%、2年目:90%、3〜5年目:85%、6〜8年目:80%、
    9〜11年目:75%、12〜14年目:70%、15〜17年目:65%、18〜20年目:60%

<Bさんのケース>

  • 表面利回り9%の物件を購入
    →家賃収入は450万円(5,000万円×9%)
    →年間の純営業収入(NOI)は382.5万円 《450万円×(100%-15%)》
  • 物件の稼働率は、1〜3年目:100%、4〜10年目:95%、11〜20年目:90%

シミュレーションの結果

以下は、Aさん、Bさんそれぞれの年間の純営業収入(NOI)の推移をグラフ化したものです。

当初は、Aさんのほうが購入した物件の利回りが高い分だけNOIの数値がBさんを上回っています。しかし、時の経過とともにBさんのNOIの数値のほうが高くなっていきます。20年間のNOIの合計は、Aさんが約6,333万円、Bさんが約7,134万円となり、Bさんのほうが800万円以上多くなります。

ちなみに上記の前提で、Bさんが購入した物件が表面利回り9%ではなく8%、Aさんより2%低かったとしても、20年間のNOIの合計は、Bさんのほうが多くなります。

まとめ

上記のシミュレーション比較は少し極端かもしれません。ただ、稼働率の推移が不動産投資の収益状況に大きく影響することはおわかりいただけたかと思います。不動産投資は基本的に長期の運用となります。また、不動産賃貸事業の「経営」という側面が強いといえます。

不動産賃貸市場において競争が激化する時代、物件を購入したらそれで終わりではなく、保有している間の運営・管理をきちんと行い「満室経営」を目指したいものです。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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