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いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

デフレ時代の不動産投資

「今はデフレの時代」と言われます。デフレとは物価が継続的に下がることを指します。経済が成長しているときは物価も上昇する傾向にありますが、今の日本のように経済成長が停滞しているときには物価も上昇しにくくなっています。近年ではグローバル化に伴う新興国の低賃金労働力の影響もデフレの一要因ではないかと考えられています。皆さんの中にも実感されている方は多いかもしれませんが、デフレ時には収入も増えにくくなります。

そんなデフレの時代にはローンを組んで不動産投資をすることは不利になると考えるのが一般的です。なぜなら、物価が下がった場合、家賃の金額も下げていかねばならないはずですが(ただし家賃は他の物価に比べて下がりにくいという特徴はありますが)、一方で一度組んだローンの額はたとえ物価が下落したとしても減ることがなく、結果としてローン負担が大きくなるからです。ここでは同じ条件でローンを組んだとして、インフレの場合とデフレの場合とでどれだけ差が出るのかをシミュレーションしてみましょう。

更新日:2010/12/16

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • 投資対象は3,200万円の物件、諸経費を300万円とし、合計で3,500万円。
  • 3,500万円のうち自己資金は500万円、ローンは3,000万円。
  • ローンは25年、金利は3%の固定金利とする。この場合、年間ローン返済額は1,707,161円になる。
  • ローンの利息以外の諸経費として年間家賃収入の20%がかかるとする。

<ケースA:物価変動がない場合>

  • 年間家賃収入は240万円で一定とする。

<ケースB:デフレの場合>

  • 年間家賃収入は最初の5年間は240万円。以後5年毎に0.5%ずつ下がるとする。

<ケースC:インフレの場合>

  • 年間家賃収入は最初の5年間は240万円。以後5年毎に0.5%ずつ上がるとする。

シミュレーションの結果

各ケースで不動産投資から生まれるキャッシュフローの累計を比較してみたのが次のグラフです(議論を単純化するため税金や不動産投資以外の収入は考慮していません)。デフレのケース(ケースB)では、ローンの負担よりも家賃収入が少なくなる時期があり、毎年のキャッシュフローがマイナスになる時期があります。そのためなかなか不動産投資から生まれるキャッシュフローの累積が増えていきません。一方インフレのケース(ケースC)では、家賃収入が増えキャッシュフローの累積も大きくなっているのがわかります。

考察

このようにやはりデフレの時代には、そうでない場合と比べると不動産投資は不利になると言えるでしょう。ではデフレの時代に私たちはどのように不動産投資をしていけばいいのでしょうか。

まず1つは「デフレ期にはローンは不利」ということからできるだけローンを組まないやり方を考えることです。ご両親等から援助をいただけるのであれば少しでも援助してもらうといった方法が考えられるかもしれません。またある程度広い土地にマンションやアパートを建てたいと考えている方であれば、敷地は狭くなりますが土地の一部を売却しそのお金を使って建物を建てるという方法も考えられるでしょう。

2つめに考えられる対策は「時間の分散」です。一度に高額な物件に投資をするのではなく、何件かの物件を、時間をずらして投資をすることはデフレ対策の1つになると考えられます。デフレがしばらく続いていくならば、将来は建設コストも下がっているはずですし、ローンの金利も安くなっているかもしれません。時期を少しずつずらすことでそういうメリットを享受できることになりますから、リスクを軽減できる効果があると言えるでしょう。

今後もしばらくデフレが続くのかはわかりません。また仮にデフレであるとしても、家賃収入は他の物価よりも下がりにくいという面もありますし、シミュレーションで見たように現実的には25年も30年も物価が下落し続けるのも考えにくいということも確かにあります。

しかしそれでも、今の日本はかつてのように経済がドンドンと成長することは考えにくいですから、ケースCのように物価も上昇していくことを想定して不動産投資を行うよりは、物価は下がっていく前提で考えていくほうが合理的のように思えます。物価が上がりにくくなっている時代だという前提に立ち、将来の不動産収入を今回ケースBで行ったような保守的な数値にした上でシミュレーションを行い、それでも魅力ある投資になるかどうかを検証してみるとよいのではないでしょうか。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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