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いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

新築と中古、どちらが有利?

不動産投資を行う際に、新築の物件にすべきなのか中古の物件にすべきなのかというのはよく質問されるテーマです。

どちらが有利かは簡単に言えるものではありませんが、一般的には利回りを考えれば中古のほうが有利と言えます。一方で空室リスクは中古のほうが高くなってしまいます。新築の場合は一般的にある程度の期間までは入室率も高くなるはずですから空室リスクという点では中古物件よりも低くなると言えますが、一方で物件価格がどうしても高くなってしまいますから、利回りは低くなる傾向にあります。

ここでは新築のマンションの1室を購入し、賃貸物件として貸し出す場合〈ケースA〉と、中古のマンションの1室を購入し、賃貸物件として貸し出す場合〈ケースB〉とをシミュレーションし、不動産から生み出されるキャッシュフローと利回りを比較します。

更新日:2010/08/26

シミュレーションの前提

【共通の前提】

  • ともに30年後に売却、売却価格はともに500万円になると仮定
  • 毎年の不動産収入の20%を諸経費とする
  • 自己資金はともに500万円
  • ローンはともに金利4%とする
<ケースA>

新築の場合

  • 物件価格:2,000万円
  • 購入時の諸経費:200万円
  • 自己資金:500万円、ローン総額:1,700万円
  • ローンは金利4%、20年返済、毎月返済額103,017円
  • リフォームに備えた修繕積立費を年間96,000円とする
  • 家賃は16万円、満室の場合年間家賃収入は192万円。ただし6年目から家賃は当初の90%(月144,000円、年1,728,000円)、11年目からは当初の85%(月136,000円、年1,632,000円)になると仮定
  • 当初10年の入室率は95%、11年目から20年は90%、21年目から30年は85%
<ケースB>

中古の場合

  • 物件価格:1,600万円
  • 購入時の諸経費:160万円
  • 自己資金:500万円、ローン総額:1,260万円
  • ローンは金利4%、20年返済、毎月返済額76,354円
  • リフォームに備えた修繕積立費はケースAよりも増やして年間12万円とする
  • 家賃は14万円、満室の場合年間家賃収入は168万円。11年目から家賃は当初の90%になる(月126,000円、年1,512,000円)と仮定
  • 当初10年の入室率は90%、11年目から20年は85%、21年目から30年は80%

シミュレーションの結果

ケースAとBとで家賃収入に関わるキャッシュフロー、表面利回り、実質利回りがどう推移していくかを見てみましょう。

<ケースA>

新築の場合

  • 表面利回りは「毎年の不動産収入」÷「物件価格(2,000万円)」で計算
  • 実質利回りは「毎年の不動産収入−(諸経費合計+修繕積立金)」÷「諸経費含めた購入価格(2,200万円)」で計算
<ケースB>

中古の場合

  • 表面利回りは「毎年の不動産収入」÷「物件価格(1,600万円)」で計算
  • 実質利回りは「毎年の不動産収入−(諸経費合計+修繕積立金)」÷「諸経費含めた購入価格(1,760万円)」で計算

まず利回りについてみてみると、表面利回りはケースB(中古)のほうが高くなっています。実質利回りも、最初の5年間はケースA(新築)のほうがわずかに高いものの、6年目以降はケースB(中古)のほうが高いという結果になりました。

また毎年のキャッシュフローに関しては、ローンの支払いが終わるまではケースB(中古)のほうが有利で、ローン支払い完了後はケースA(新築)が有利という結果になっています。なお毎年のキャッシュフローの推移をグラフにしてみると次のようになります。

考察

このシミュレーションからはキャッシュフロー、利回りともケースB(中古)のほうが若干有利になるという結果が出ました。もちろんそれは、売却時の価格はケースA、Bで同じという設定にしたり、ケースA(新築)では家賃が5年後に10%下がる一方、ケースB(中古)では10年間は家賃が下がらないという設定にしたりと、条件設定によるところもあるでしょう。条件設定を変えれば新築の場合のほうが有利になる結果が出るかもしれません。

一方で最近では、立地の良いところの駅近物件であれば、中古でも家賃が高水準で維持し、空室も少ないまま推移するということも見られます。その場合ケースBよりも家賃減少幅は小さく、入室率も高く設定してよい場合も出てくるかもしれません。そのようなケースでは中古のほうがさらに有利になるという結果もありえるでしょう。

不動産投資をする際に、新築を探すのか、中古を探すのかを前もって決めてしまう方も多いようですが、しかしはじめから中古を敬遠するのも、逆にはじめから新築を敬遠するという姿勢も望ましいとは言えません。いくつか候補をピックアップし、立地や住環境などをチェックし、利回りなどのシミュレーションを行った上で判断するのが望ましいと言えるでしょう。


山本 俊成氏
マイアドバイザー.jp登録
山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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