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いろいろな場面で比較する不動産投資AorB

不動産投資は老後対策になるのか?

年金不安がささやかれています。引退した高齢者を、働く現役世代が支えるというのが年金の根本的な考え方ですから、今後高齢者の人口が増える一方で働く人の数は減ることが予想されている現状では、年金に不安を感じるのも無理のないことかもしれません。

そんな中、「不動産投資で自分年金を」とか「不動産投資で老後対策を」といったうたい文句もよく耳にします。では本当に不動産投資は老後対策になるのでしょうか?

ここではサラリーマンの方が不動産投資をした場合(ケースA)と、しない場合(ケースB)とをシミュレーションし、その貯蓄の推移を見ることで不動産投資が老後対策に有効かどうかを検証していくことにします。

更新日:2010/08/05

シミュレーションの前提

【共通の前提】

あるサラリーマンの方、40歳

  • 年収700万円(60歳の退職まで変化なしと仮定)
  • 現在の貯蓄800万円
  • 退職金は手取りで1,000万円
  • 65歳から250万円の公的年金を受け取る
  • 生活費等の年間支出は、49歳までは480万円、50〜59歳では408万円、
    それ以後は326万円と想定
<ケースA>

不動産投資を行います。物件は4部屋からなる新築の木造アパートとします。

  • 物件価格:4,000万円
  • 諸経費:400万円
  • 自己資金:600万円
  • ローン総額:3,800万円
  • ローンは、金利4%、20年間、毎月返済額:23万273円
  • 家賃は1部屋8万円、満室の場合年間家賃収入は384万円
  • 当初20年の入室率は90%、21年目からは80%
  • 減価償却は22年の定額法にて計算、年間165万6,000円
  • 不動産収入の25%を諸経費とする
  • 貯蓄は59歳までは1%で運用、60歳以降は0.5%で運用
<ケースB>

不動産投資は行わず、金融資産の運用を行うものとします。

  • 貯蓄は59歳までは3%で運用、60歳以降は0.5%で運用

シミュレーションの結果

ケースAとBとで貯蓄がどう推移していくかを見たのが次のグラフです。

注目したいのは退職後の貯蓄の変化の違い。ケースA(不動産投資をした場合)では、退職後も貯蓄は増加傾向にあるのに対し、ケースB(不動産投資をしない場合)では、貯蓄は減少傾向にあります。

ケースBで見たように不動産投資をしない場合には、貯蓄を貯めることもできますし、貯めたお金を、リスクを取って運用することもできるため、若い間の資産の増加を大きくできる可能性があります。一方でリスクを取りにくくなる退職後の貯蓄は減少傾向になるのはやむを得ないでしょう。

不動産投資をする場合には、頭金として貯蓄を使ってしまいますので若い間の貯蓄額は少なくなってしまいますが、退職後も貯蓄を増やせる可能性は不動産投資をしない場合に比べると高くなると言えるでしょう。


長生きのリスク

このシミュレーションでは79歳までのシミュレーションしか行っていませんが、もし90歳、100歳と長生きすることになれば、ケースAとケースBの貯蓄額の差はさらに開いていくでしょう。病気をしたり、介護が必要になったりと想定外のお金がかかる可能性もある老後において、所有している資産から収入を得られるという安心感は大きいのではないでしょうか。

長生きすることをリスクと捉えるならば、不動産投資はその長生きのリスクを和らげる1つの対策になる可能性は高いと言えるかもしれません。


山本 俊成氏
マイアドバイザー.jp登録
山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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