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いろいろな場面で比較する 不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。そんな時、他の人はどうしているのか気になったりしませんか?ここでは、ファイナンシャルプランナーの方が様々な状況を設定し、気をつけるポイントを専門家の視点から解説することで、これから不動産投資を行う方も、すでに投資物件をお持ちの方もよりよい選択をできるようバックアップします。


いろいろな場面で比較する 不動産投資AorB一覧

独身の人のマンション購入

2011/12/22

年金が果たして想定どおりにもらえるのか、不安を感じている人は多いです。老後を夫婦で過ごす場合は二人分の年金がもらえるのに対し、独身であれば一人分の年金しか受けられないということもあり、生涯独身で過ごすかもしれないという人にとっては、年金がきちんともらえるのかは特に切実な問題です。

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投資の安全性をどう判断するか

2011/11/17

不動産投資(=不動産賃貸業)で得られるキャッシュフローは、賃料の変動、物件の稼働率の変化、ローン金利の変動、修繕費等の運営費の変化などによって変動します。
今回は、上記のようなキャッシュフローの変動(=リスク要因)をどの程度許容できるかを判断する上での考え方について、投資の安全性に関する指標などを用い、二つの事例を比較しながらお話ししたいと思います。

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アパートを建てた場合の相続税の軽減効果

2011/10/20

平成23年度の税制改正法案では震災の影響等から相続税に関する改正案は見送られました。しかし相続税については増税される方向に進んでいると考えてよく、今後基礎控除額の引き下げにより相続税を払う人は増加することが予想されます。今回のシミュレーションではアパートを建てることによる相続税の軽減効果を確認します。

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資金調達上の比較および留意点

2011/9/22

不動産投資(=不動産賃貸業)を行う上で、他の事業と同様に資金の調達(金融機関からの融資)の部分は非常に重要になってきます。「資金の調達の仕方」によって、購入できる物件の規模やキャッシュフローなどが変わってくるからです
今回は、「資金の調達の仕方」の違いによるキャッシュフローの比較や、融資を行う金融機関の考え方などについてお話ししたいと思います。

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相続税の増税に備える

2011/8/25

2011年6月に平成23年度の税制改正法案の一部が成立しました。当初の改正案には、法人税率の引き下げや相続税の基礎控除額の引き下げなどが盛り込まれていたのですが、震災の混乱もあり、結局今回は多くの部分の改正が見送りとなりました。

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「購入形態」の違いによる税務上の比較

2011/7/21

不動産投資の規模を大きくすることを検討している人にとって、税金対策は重要な検討項目の一つかと思います。今年度の税制改正がどのように決着するかは現時点では定かではありませんが、高所得者への課税強化、法人税の減税が検討されている中、今後は個人と法人の税負担のバランスを考慮した戦略を立てる必要性が高まってくるといえます。

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地震保険の加入の是非

2011/6/16

東日本大震災後、地震保険に関する問い合わせが多くなっています。不動産投資をする方の中には「保険料が収益を悪化させるので地震保険には加入していない」という方もいらっしゃいます。ここでは地震保険に加入する場合、しない場合でどれだけ利回りに差が出るのかをシミュレーションし、その加入の是非について整理してみたいと思います。

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元利均等返済と元金均等返済の比較

2011/5/19

ローンの返済方式には、大きく二つ「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済は、毎回の「元金部分」と「利息部分」を合わせた返済額が全期間同じになるように計算されています。一方、元金均等返済は、元金部分の返済を一定にする返済方法です。利息は元金残高により計算されます。

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繰り上げ返済か、追加の投資を行うか?

2011/4/21

不動産投資の魅力の一つはレバレッジを掛けた投資ができるという点にあります。
借り入れを行って物件を購入することで、効率よく資金を運用することが可能です。
一方、借り入れを行い、もし、それが返済できなくなる事態になれば、不動産を手放さなければならないこともありえます。

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投資の「出口」を踏まえた収益率の比較

2011/3/17

不動産投資の成否は、物件を購入した段階での“初年度の利回り”だけでは計ることができません。一定期間保有し、将来的に売却するなどの「出口」のところも踏まえて判断する必要があります。

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一棟所有か区分所有か

2011/2/17

不動産投資の質問でよくあるのが一棟を所有するのがよいのか、区分所有がよいのかという質問です。一般的には資金の少ない方が不動産投資を始める場合は区分所有でスタートする、ある程度資金がある方の場合一棟所有を検討する場合が多くなります。

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稼働率の違いによる投資収益の比較

2011/1/20

人口減少が続く中、不動産賃貸市場は今後供給過剰の状況に向かっていくことが想定されます。一昔前は、大家さんは貸している部屋が空いてもそれほど苦労せずに次の入居者を決めることができました。また、経済が右肩上がりの時代は家賃の値上げが可能で敷金・礼金についても慣行通りに得ることができたので、大半の大家さんは、入居者に長く住み続けてもらうよりも、短期間で退去してもらって入居者の回転率を上げたほうがもうかる構造になっていました。

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デフレ時代の不動産投資

2010/12/16

「今はデフレの時代」と言われます。デフレとは物価が継続的に下がることを指します。経済が成長しているときは物価も上昇する傾向にありますが、今の日本のように経済成長が停滞しているときには物価も上昇しにくくなっています。近年ではグローバル化に伴う新興国の低賃金労働力の影響もデフレの一要因ではないかと考えられています。皆さんの中にも実感されている方は多いかもしれませんが、デフレ時には収入も増えにくくなります。

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建物の構造による違い〜減価償却費等の比較〜

2010/11/18

不動産投資を検討する際に、『建物の構造は「木造」と「鉄筋コンクリート(RC)造」のどちらが良いのか?』といった疑問を持たれる方は多いと思います。
今回は、投資する不動産の建物の構造によって異なる減価償却費の計算などを交え、木造と鉄筋コンクリート造の違いについて触れていくことにします。

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ローン金利選びを考える

2010/10/28

不動産投資を行う多くの方はローンを組むことでしょう。ローンの金利が低ければそれだけ毎月のキャッシュフローも有利になりますからできるだけ金利は低く抑えたいところ。金利を低く抑えようとすれば変動金利や金利の固定期間ができるだけ短いものを使う必要がありますが、一方でその場合は将来の金利上昇リスクにさらされます。逆にできるだけ長い期間金利を固定すれば、金利上昇リスクは回避できますがその分、金利が高めになってしまいます。

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不動産所得が増えてきたらどうするか〜税金対策〜

2010/9/16

不動産投資は、節税目的を兼ねた投資商品ともいわれています。それは、ほとんどの金融商品は、利益が上がればその利益に対して税金がかかってしまうのに対して、表面的には利益が出ていても税務申告上は赤字として申告できる場合があるなど税務上の処理の方法が特殊なためです。

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新築と中古、どちらが有利?

2010/8/26

不動産投資を行う際に、新築の物件にすべきなのか中古の物件にすべきなのかというのはよく質問されるテーマです。
どちらが有利かは簡単に言えるものではありませんが、一般的には利回りを考えれば中古のほうが有利と言えます。一方で空室リスクは中古のほうが高くなってしまいます

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ローンの金利上昇への備え

2010/8/5

北海道拓殖銀行、山一證券が連続破たんした1997年の半ば以降、「長期金利」は2.0%未満で推移しています。この異常ともいえる低金利を活用して、不動産投資を行っている人は多いと思います。

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不動産投資は老後対策になるのか?

2010/8/5

年金不安がささやかれています。引退した高齢者を、働く現役世代が支えるというのが年金の根本的な考え方ですから、今後高齢者の人口が増える一方で働く人の数は減ることが予想されている現状では、年金に不安を感じるのも無理のないことかもしれません。

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自己資金とローンの割合をどのように決めれば良いのか?

2010/5/12

「頭金なしでも不動産投資ができる」
ここ数年、そんな謳い文句をよく目にします。
現在の融資を取り巻く環境においては、「頭金なし」でというのは難しくなっています。しかし、不動産投資は、全額を自己資金で用意できなくても購入する不動産を担保にローンを組むことによって、行うことができます。

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